Mikä on DCF-analyysi ja miksi sijoittajan kannattaa osata se?
DCF-analyysi eli Discounted Cash Flow (suomeksi diskontattu kassavirta) on yksi klassisimmista ja luotettavimmista tavoista arvioida yrityksen todellista arvoa. Perusidea on yksinkertainen: yritys on sen tulevien kassavirtojen nykyarvo. Toisin sanoen, lasket tulevien vuosien vapaat kassavirrat (free cash flow), diskonttaat ne nykyhetkeen sopivalla korkokannalla (discount rate) ja saat summan, joka kertoo yrityksen fundamenttien mukaisen arvon.
Sijoittajalle DCF on hyödyllinen, koska se:
- Pakottaa ajattelemaan kassavirtoja, investointeja ja liiketoiminnan ennustettavuutta.
- Auttaa tunnistamaan yli- tai aliarvostettuja osakkeita.
- Tarjoaa perustan herkkyysanalyysille ja eri skenaarioiden vertailulle.
Mitä tarvitset DCF-laskelmaa varten?
Peruskomponentit ovat selkeät:
- Vapaat kassavirrat (Free Cash Flow, FCF) — yleensä operatiivinen tulos verojen jälkeen + poistot - investoinnit - muutos käyttöpääomassa.
- Ennustejakso — tyypillisesti 5–10 vuotta.
- Diskonttauskorko — usein WACC (Weighted Average Cost of Capital) eli yrityksen keskimääräinen pääomakustannus.
- Terminal value (jatkuvuusarvo) — arvostuksen osa, joka kuvaa ennustejakson jälkeistä ajanjaksoa.
- Nettovelka ja osakkeiden lukumäärä — jotta saat arvon per osake.
Tietolähteet löytyvät yhtiön tilinpäätöksistä: kassavirtalaskelma, tuloslaskelma ja tase. Suomessa pörssiyhtiöiltä nämä ovat helposti saatavilla pörssitiedotteissa ja yhtiöiden omilla sivuilla.
Vaihe vaiheelta: tee DCF esimerkki
Käydään läpi konkreettinen, yksinkertaistettu esimerkki. Oletetaan yritys X, jonka viimeisimmän vuoden vapaa kassavirta oli 50 miljoonaa euroa.
1) Ennusta vapaat kassavirrat viideksi vuodeksi
- Vuosi 1: 50 M * 1,08 = 54,0 M (kasvu 8 %)
- Vuosi 2: 54,0 M * 1,06 = 57,24 M (kasvu 6 %)
- Vuosi 3: 57,24 M * 1,05 = 60,102 M (kasvu 5 %)
- Vuosi 4: 60,102 M * 1,04 = 62,506 M (kasvu 4 %)
- Vuosi 5: 62,506 M * 1,03 = 64,381 M (kasvu 3 %)
Tässä mallissa kasvuvauhti hidastuu ajan myötä — tyypillinen lähestymistapa vakaaksi kehittyvälle yritykselle.
2) Määritä diskonttauskorko (WACC)
Oletetaan WACC = 8 %. Diskonttauskorko heijastaa sijoittajien vaadittua tuottoa, huomioi riski ja pääomarakenne.
3) Laske vuosien nykyarvot
Nykyarvo = kassavirta / (1 + r)^n.
- PV1 = 54,0 / 1,08 = 50,0 M
- PV2 = 57,24 / 1,08^2 ≈ 49,10 M
- PV3 ≈ 60,102 / 1,08^3 ≈ 47,70 M
- PV4 ≈ 62,506 / 1,08^4 ≈ 46,00 M
- PV5 ≈ 64,381 / 1,08^5 ≈ 44,03 M
Vuosien 1–5 diskontattujen kassavirtojen summa ≈ 236,83 M.
4) Laske terminal value (jatkuvuusarvo)
Yleinen tapa on Gordonin kasvumalli:
TV = FCF5 * (1 + g) / (r - g)
Oletetaan pitkäaikainen kasvuvauhti g = 2 % (realistinen, inflaatiota vastaava taso).
TV = 64,381 * 1,02 / (0,08 - 0,02) ≈ 1 095,5 M
Diskonttaa TV nykyhetkeen:
PV(TV) = 1 095,5 / 1,08^5 ≈ 749,9 M
5) Kokonaisarvo ja arvo per osake
Kokonaisarvo = PV vuosille 1–5 + PV(TV) ≈ 236,83 + 749,9 = 986,73 M
Oletetaan yritys X:llä on 100 miljoonaa liikkeessä olevaa osaketta, nettovelka 150 M ja käteistä 20 M.
Omistaja-arvo = 986,73 - nettovelka + käteinen = 986,73 - 150 + 20 = 856,73 M
Arvo per osake = 856,73 / 100 = 8,5673 € per osake.
Vertaa tätä markkinahintaan — jos osake noteerataan esimerkiksi 6,00 €, DCF antaa signaalin aliarvostuksesta. Muista kuitenkin, että ääretön tarkkuus ei ole mahdollinen: ennusteisiin ja parametreihin liittyy epävarmuutta.
Terminal value: mahdollisuudet ja sudenkuopat
Terminal value muodostaa usein suuren osan DCF-arvosta. Tästä syystä terminal value kannattaa laskea sekä Gordonin mallilla että exit-multiple-menetelmällä (esim. EV/EBITDA-kertoimella) ja verrata tuloksia.
Gordon-mallin kriittinen kohta on r > g — jos valitset liian lähellä toisiaan olevat arvot, arvo voi räjähtää. Liian suuri jatkuvuuskasvu (esim. 4–5 % globaalissa kontekstissa) voi olla epärealistinen, erityisesti matalan kasvun talouksissa kuten Suomessa.
Exit multiple taas perustuu markkinakertoimiin. Se on käytännöllinen, mutta altis nykyisten markkinakertoimien yliotannalle. Käytä molempia ja tee herkkyysanalyysi.
Herkkyysanalyysi ja skenaariot — DCF ei ole mustavalkoinen
Koska DCF on herkkä oletuksille, tee ainakin kolmelle skenaariolle laskelmat:
- Optimistinen (kasvut ja alhaisempi WACC)
- Perustapaus (todennäköisin)
- Pessimistinen (alhaisemmat kasvut ja korkeampi WACC)
Esimerkiksi edellä olevassa mallissa voit laskea arvon, jos WACC on 7 % tai 9 %, tai jos terminal-g on 1,0 % tai 3,0 %. Muutama esimerkkiluku paljastaa usein, kuinka arvo vaihtelee: jos WACC nousee 8 % → 10 %, nykyarvo voi laskea merkittävästi. Tämä auttaa asettamaan "margin of safetyn" eli turvamarginaalin.
Herkkyysanalyysi on myös hyvä tapa kommunikoida omien oletustesi epävarmuus. Monet ammattilaiset esittävät DCF-taulukon, jossa rivit ovat eri diskonttauskorkoja ja sarakkeet eri kasvunopeuksia.
Usein tehdyt virheet ja miten välttää ne
- Liian optimistiset ennusteet: Perusta kasvuoletukset toimialaan, historialle ja kilpailuympäristölle. Suomessa vakaat toimialat usein eivät kasva yhtä nopeasti kuin korkean teknologian kasvuyritykset.
- Unohdetaan käyttöpääoman vaikutus: Kasvava yritys tarvitsee enemmän käyttöpääomaa; se syö kassavirtaa.
- Virheellisesti laskettu WACC: Väärä pääomarakenne tai verokannan unohtaminen johtaa virheelliseen diskonttauskorkoon.
- Terminal valuen yliarviointi: Liian korkea g tai markkinakertoimien kopioiminen voi antaa vääriä tuloksia.
- Ei huomioida yhtiökohtaisia riskejä: oikeudelliset riskit, regulaatio, markkina- ja valuuttariskit.
Vältä näitä käyttämällä konservatiivisia lähtöoletuksia, vertaamalla analyysiä historiallisille tuloksille ja käyttämällä useita menetelmiä (esim. DCF + suhteelliset arvostuskertoimet).
Työkalut ja käytännön vinkit DCF:n laskemiseen
- Excel tai Google Sheets: luo sarake vuosille, laske FCF, diskonttaa ja laske terminal value. Mallinna herkästi ja tee skenaariot.
- Julkiset tiedot: yhtiön vuosikertomus, kvartteriraportit ja pörssitiedotteet ovat lähtökohtia.
- WACC-laskuri: laske oman pääoman kustannus CAPM-mallilla (riskitön korko + beetakerroin * markkinapreemio) ja oman sekä vieraan pääoman suhteet.
- Vertailu: katso saman toimialan P/E- ja EV/EBITDA-kertoimia. Jos DCF antaa arvoa, joka poikkeaa suuresti suhteellisista mittareista, tarkista oletukset.
Käytännön vinkki: aloita yksinkertaisesti, sitten lisää monimutkaisuutta. Älä yritä mallintaa jokaista pienintä yksityiskohtaa heti alussa.
Milloin DCF on sopiva ja milloin ei?
DCF toimii parhaiten yhtiöille, joilla on ennustettavat kassavirrat: vakaat teollisuusyritykset, utilityt, suuret palveluyritykset. Se on haastavampi nopeasti laajeneville startupeille tai yhtiöille, joiden kassavirrat ovat kovin epävarmoja tai negatiivisia pitkään.
Jos yritys tekee suuria M&A-liikkeitä tai on rakennemuutoksessa, suhteelliset arvostusmenetelmät tai scenario-pohjainen analyysi voivat täydentää DCF:ää.
Yhteenveto: DCF osana sijoittajan työkalupakkia
DCF-analyysi antaa sijoittajalle mahdollisuuden nähdä "takapään matematiikan" yrityksen arvosta: se kääntää tulevaisuuden kassavirrat euroiksi tänään. Hyvin tehty DCF pakottaa kriittiseen ajatteluun, auttaa tekemään parempia vertailuja ja antaa perusteet sijoituspäätöksille.
Muista kuitenkin:
- DCF on työkalu, ei totuus. Se heijastaa oletuksia.
- Tee herkkyysanalyysi ja useita skenaarioita.
- Yhdistä DCF muihin menetelmiin ja laajempaan yritysanalyysiin.
Lopuksi: aloita omalla Excel-mallilla, harjoittele eri toimialoilla ja vertaa tuloksia markkinahintoihin. Ajan kanssa opit arvioimaan, mitkä oletukset ovat realistisia ja mistä löydät todellisen lisäarvon sijoittajana.
Lähteet:
https://www.investopedia.com/terms/d/dcf.asp
https://www.morningstar.com/articles/347907/how-to-value-a-stock-using-discounted-cash-flow
https://www.cfainstitute.org/en/research/foundation/2012/the-dcf-method
https://www.sijoitustieto.fi
https://www.nasdaq.com
https://www.arvopaperi.fi